土地活用はだれが儲かる？

CMでもよく耳にする「土地活用」って、空いてる土地をお金に換えてくれることですよね?空き地にマンションを建てて、家賃の何割かを地主さんが受け取ることができるんだと思うんですが・・・素人が考えるような、そんなにおいしい話でもないような。
高額収入家庭の多いエリアの端の方に住んでいるんですが、昔からあった商店やずっと前から草っ原になっていたところが、ある日突然工事を初めて、数日ごにはコインパーキングになっている事が多く、「あれっ、ここ何があったっけ?」と思うこと多々。
コインパーキングも立派な土地活用だと思いますが、今どきのパーキングなんて30分100円とか、一日打ち切り500円なんてとこもあって・・・余計なことですが、工事費分を稼ぐのに何年かかるのか、他人事ながら心配してしまいます。以前に、一旦駐車場にしてからマンションを建てる流れが多く見られたのですが、これも何かのルールなんでしょうか?今は土地活用する土地を持っていないので何も心配はないのですが、いずれ実家が空き家になって、遺産相続のひとつにその土地が加えられたとき、駅近で大通り脇の土地は何に活用してもらえるのかな?